三井不動産の最高ブランドの「パークマンションシリーズ」1億越えの億ションは当たり前。数億の部屋ばかりで私は関係ないわ。と思う方も多いかもしれません。
しかし、イエシルによると、パークマンション千鳥ヶ淵は新築時の価格が7340万円で買えたのです。7千万円台のマンションでしたら、今はDINKSや年収が高めの、でもごく普通のサラリーマンが都心でマンションを購入する価格になってしまっています。
ただ、パークマンション千鳥ヶ淵の7340万の部屋の面積は 1R 53.4平米ですが。
ちなみに、現在の相場は9898万と1.3倍の値上がり。
完成時期は、2004年4月 築 ここがポイントです。
2004年竣工のマンションは総じて安かったです。
企画から売り出しは数年前となりますが、その時代は、ゼネコンが暇で建築費が安くて、ゼネコンが仕事を欲しがっていたという今では考えられない時代でした。
「パークマンション」事業というのは、三井不動産が道楽でやっている思うぐらい、別格のマンション。ヴィンテージマンションとして誰もが認めるマンションはパークマンションが多いです。
麻布霞町パークマンション
このような国会議事堂かとおもうぐらいのマンションは、建築費が高騰しているといわれる2015年や2016年はとてもとても建てられません。
『第1期一般販売住戸（20戸）は1億6,200万円（110.08m2・2LDK）から、5億3,000万円（209.93m2・3LDK）の価格設定となっており、』
麻布霞町パークマンション、御殿のようなマンションは、発売当時は、他のマンションに比べたら相当高かったかもしれませんが、新築時の坪単価486万円からです。
今現在、港区のマンションは平均坪単価500万円前後。マンションごとにかなり差はありますが、たとえば、
シティハウス東麻布 55.27平米 7990万円 （坪単価 477万円）
パークリュクス白金高輪 56.53㎡ 7618万円 (坪単価 445万円)
敷地が狭く縦に伸びた、ビルみたいな形状のマンションがちょうど港区で500万をきる価格帯です。
2004年なら、敷地はゆったりで、仕様は最高級の贅を尽くした「パークマンション」が買えていたのです。
この二つの物件が悪いわけではなく、2016年では標準的というより、港区ですから他のエリアと比較したら相当良いマンションです。
それでも、パークマンションは別格なのです。
低層で「パークマンション」に匹敵するような上記のマンションは坪単価500万越え、坪単価700万、平均坪単価800万という時代になってきています。
パークコート元麻布 ヒルテラス
プラウド六本木
ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂
などがパークマンションと肩を並べることができるマンションでしょうか。
では三井不動産は、いつパークマンションの事業を行うかというと、
「いい土地を安く仕入れることができた」
「建築資材すべて、外観のタイルなどはもちろん、キッチンや内装など建築にかかる物の価格が安く手に入る」
「最高グレードを作る職人さんが暇な時期」
あまり世間が不動産に注目してない価格が安い割にはマンションが売れない冬の時代。
パークマンション事業って三井不動産がブランドイメージを保つために宣伝に使っている。
実はコストが価格の割りに高すぎて割に合わないのではないかと思ったりします。
主な三井不動産のパークマンションシリーズ一覧
パークマンション三田綱町 ザ フォレスト 2015年12月 築
パークマンション三田日向坂 2011年1月 築
パークマンション六本木 2008年12月築
パークマンション南麻布 2005年1月築
パークマンション千鳥ヶ淵 2004年4月築
麻布霞町パークマンション 2000年3月築
代々木の杜パークマンション 1998年3月築
田園調布パークマンション 1998年3月築
麹町パークマンション 1982年2月 築
三田綱町パークマンション 1971年4月築
1991年のバブル期がマンションの価格のピーク
バブル景気は、1986年から1991年でリーマンショック前には不動産価格が高騰したといわれているけど、上がり幅は振り返ってみると2016年ほど高騰はしていませんでした。
つまり、2015年と2016年がバブルには届かないけれど結局ピークになるのではないでしょうか?
パークマンションを見てみると、バブル期はひっそりとしていて、バブルから大底を切ったときに土地を仕入れ始めたのでしょう。
そのときに企画された物件が、パークマンション南麻布、パークマンション千鳥ヶ淵、麻布霞町パークマンション辺りでしょうか。
完成時期で見ると、2002年から2004年頃の竣工のマンションがピンポイントで安かったです。
パークマンションに限らず、この時期に完成されたグレードの高いマンションやタワーマンションは現在1.4倍ぐらいで売れているマンションもいくつか見かけました。
「パークマンション」は買わないにしても、パークマンションの動向だけに絞って丹念に調査していくと、
「マンションの価格が安い時期に良いマンションが作られる」ということがわかりました。
振り返ると、2015年と2016年は、マンションが高値だったといわれる時期にあたると思いますが、「パークマンション」の発売は1件も無かった。
その事実がマンションが今バブルが到来していることを実証付けるのでしょう。
パークマンション三田綱町 ザ フォレストは2015年の完成の物件ですが、2014年に完売していますので、土地の仕入れと企画はもっと前でまだ安かった時期、東日本大震災後の土地が下がった頃ではないでしょうか?
2015年のバブルに直撃した物件ではないと思います。
「パークマンション」を計画することができない、2015年と2016年は不動産がバブルの時期。
今後、いつマンションが買い時かというと、またお買い得なパークマンションが出てきたころが、次のマンションの買い時ではないでしょうか?
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