こんにちは。五本木優子です。
2017年のマンション市場は、新築マンションの建築費や建築費が高騰しすぎて、高値になってしまいすぎて、購入できる層が居ない空白の状態になっています。
売れ残りといっても、人気がなくて売れ残っているのではなくて、土地と建物価格が上がっているので皆が買わない（買えない）という切実な事情があるのです。
完成済みマンションは大幅値引きが狙える?
まず、なぜマンションは完成済みだと値引きが期待できるのか?
売り主（デベロッパー）は、マンションが完成したら、ゼネコンや工務店に最終段階の工事代金を支払わなければならない。
その支払いを計画して、新築マンションは、まだ土地に何にもマンションが建っていないときから、少しずつ売っていって、完成と同時に完売することを目指している。
そうすると、工事代金の支払いと、マンションを引き渡し時に受け取るお金でピッタリと帳尻が合う。
完成してもまだ、売れなければ、デベロッパーの資金繰りが大変になってしまう。
お金をうんっといっぱい持っている会社や他で儲けている会社なら、資金繰りに困ることはない。
例えば、住友不動産は、ビルとかいっぱい持っていて、資金が潤沢にあるから、資金繰りに困らない。
困るどころか、せっかく当社（住友不動産）は良い物件を作っているのだから、ぜひに、完成してからじっくりと物件を検討して欲しいという。
後は、決算期（3月が多い）までにマンションの契約を済ませて決算の数字をよくするために、なんとかそれまでに売り上げを上げたいと思う会社もある。
したがって、売り主の考え方や、資金力、そこの物件を早く完売させたいかにもよって、値引きが引き出せるかは変わってくる。
関西人は値引きが当たり前の文化だけれど関東人は値引きを言い出さない
関東の人は、マンションについて、値引きを言い出さない。
言い出せない。
値引きの話をして断られたら恥ずかしいという思いがあり、値引きを言い出せない人が多いという。
新築マンションの正しい値引き交渉の仕方は?
その前に、まず、マンションを気に入ることが大前提！
「どうしても欲しい物件なのだけれど、少し予算より高くて購入できない」
なら、買ってもよいと思うけれど、価格が安いからだけで、買ってしまうと、今度自分が売ろうとするときも、買主もやっぱり同じ考えで、マンションの相場はどんどん下がっていくだろう。
自分の手の内を見せる。
自分はこれこれの会社に〇〇年勤務していて、年収はいくら。
頭金はいくらで、物件の価格は〇〇万円までに抑えたい。
どの新築マンションを値引きで購入するか下準備をする！！
不動産経済研究所のデータを見ていると、1年のうちに12月が一番新築マンション多く売れている。
そうすると、これから、9月～12月の4か月ぐらいで購入物件を絞り出すことになる。
月に2.3件のモデルルーム（完成済みの部屋）を見学するとしても、十数件ぐらいしか見に行けない。
実物を見学するときに、値引きや値段のことを考えてはいけないと思う。
安いからと妥協をすると後々後悔する可能性が。
ここのマンションは、売り主が御社ですと安心ですし、エントランスなども気に入っている。
ただ、間取りが欲しい間取りは売れてしまっていて、リノベーションも含めて考えたいので〇〇円は値引いてほしいなど。
そもそも、売れ残りマンションには二通りある。
■ 価格が高すぎて買えないから売れ残っている
（もともと価格が安い地域でも、以前の周辺相場より高くなっているから買えなくて売れ残っている）
■ 物件がイケてなくて、不人気だから売れ残っている
前者の方を選ぶなら、売れ残りマンションでも、値引いてさえもらえればラッキーだ。
値引きが引き出せなくても、決算が近くなると、営業から価格が下がりましたとか、キャンセル住戸が出ましたとか、モデルルーム住戸につき、価格を下げますとか、値引きの提案があるかもしれない。
それでも、値引きの件はなかなか言い出しにくいかもしれないけれど、マンションの部屋の見学が終わって、商談ブースで、
「ね、、、、、」と言えば、相手ももうわかっていると思います。
無理なら、一切値引きはしてないんです。
とか、〇期を、まだ売り出したばかりなのでとかやんわりと値引きの具合を教えてくれる。
一方、2017年でも完売マンションしたマンションは?
2017年は全戸売り出し日に即日完売したマンションはほとんどなさそう。
不動産経済研究所のデータでは、
期ごとの即日完売物件は、
プレミストひばりが丘 １期2次 西東京市
グランドメゾン元住吉 4期2次 中原区
ファインシティ東松戸モール＆レジデンス 完売済み 松戸市
なんと、ファインシティ東松戸は、抽選倍率が、最高38倍だったという。
実際に全戸完売しているのはファインシティ東松戸だけで、完売した理由は、駅2分という利便性。
倍率が20倍以上だった部屋は、2498万円か2898万とのことで、価格の安さ！！！
382戸と大規模という点！！！
再開発
などが選ばれた理由と言われています。
2017年9月1日現在、完成済み新築マンションの一例
無作為に、首都圏の完成済みのマンションをピックアップしました。
郊外に行くと大規模の方が人気となるので、郊外はとくに大規模マンションをピックアップしています。
住友不動産は、完成してからゆっくり売る傾向にあるので、マンション名に「シティ」とかついているのは、値引きが引き出しにくいかもしれせんが、住友不動産の物件でも値引きの可能性はあるかもしれませんし、値引きができるといわれているデベロッパーでも、この物件は、損してまでは売りたくないと思っているかもしれませんし。
気になった物件があったらとりあえずモデルルームを見学すべきだと思います。
千代田区
THE CONOE（コノエ）＜一番町＞ 9800万円～1億3400万円
シティインデックス神田 3690万～7110万
中央区
DEUX TOURS（ドゥ・トゥール） 5980万円～1億2980万円
シティハウス月島駅前レジデンスコート 6180万円～7480万円
ブランズ明石町 7370万円～1億290万円
勝どきビュータワー 5498万円～1億9500万円
港区
クレストプライムタワー芝 5498万～1億4900万円
サンウッド赤坂丹後町 8918万円～1億1478万円
プレミスト白金台 1億2680万円～2億3480万円
新宿区
スカイフォレストレジデンス 5780万円～1億2980万円
グラン レ・ジェイド若松町レジデンス 7468万～1億2978万
文京区
Brillia(ブリリア)文京江戸川橋 6980万～8300万
ランドステージ文京千石 5290万～7270万
プレシス文京小石川 静穏の杜 3980万円～5890万円
渋谷区
イニシアクラウド渋谷笹塚 6498万円～9198万円
シティハウス広尾南 7480万円～1億2380万円
品川区
クレストタワー品川シーサイド 5598万円～8988万円
シティテラス品川イースト 6380万円～6880万円
シティタワー目黒 6180万円～1億2980万円
目黒区
シティハウス中目黒テラス 5480万円～8080万円
プロスタイル学芸大学 4298万円～8298万円
大田区
プラウドシティ大田六郷 4200万円台～5400万円台
シティテラス大森西 4998万円～6298万円
ブランズシティ久が原 5358万円～8838万円
世田谷区
ブランズシティ世田谷中町 6270万～7700万
パークナード経堂 6580万円～8090万円
中野区
シティハウス笹塚レジデンス 6698万円～8498万円
杉並区
プラウドシティ阿佐ヶ谷 8198万円～1億4288万円
シティテラス荻窪 6498万円～7398万円
コディア八幡山 3558万円～6858万円
練馬区
ザ・パークハウス 練馬美術の森 6788万円～1億1988万円
豊島区
アウルタワー 5798万円～1億2900万円
北区
パークホームズ赤羽西 4988万円～6288万円
板橋区
スカイティアラ (SKY TIARA Residence in Forest) 3998万円・5598万円
葛飾区
シティタワー金町 3790万～6990万
江東区
シティテラス東陽町 4790万～6398万
クレストシティ木場 4798万～6298万
足立区
ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト 2500万～4498万
東京都小平市
ザ・パークハウス 花小金井ガーデン 3900万円台～5100万円台
東京都町田市
ザ ブルームテラス（南町田ヒルズプロジェクト） 2998万円～4098万円
東京都西東京市
シティテラスひばりが丘 3398万円～3998万円
東京都調布市
パークホームズ調布桜堤通り 3968万円～4898万円
東京都多摩市
ジオ多摩センター 3500万円台～6200万円台
埼玉県所沢市
GRAND VIEW SQUARE（グランビュースクエア） 2590万円～3440万円
さいたま市大宮区
ザ・レジデンスさいたま新都心 5160万円・5570万円
埼玉県吉川市
グランセンス吉川美南セントラルレジデンス 3798万円～3998万円
千葉県船橋市
オハナ 北習志野 2298万円～3068万円
千葉市美浜区
ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ 3598万円～5998万円
千葉県柏市
クレストフォルム柏サウスウイング 1898万円～2798万円
千葉県印西市
ガーデンゲート千葉ニュータウン中央 1900万円台～4100万円台
千葉県八千代市
シティテラス八千代緑が丘ステーションコート 2980万円～4898万円
千葉県流山市
アクアスイート 2400万円台～4500万円台
千葉県習志野市
ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス 4738万円～5178万円
これは、今すでに完成した物件のごく一部ですが、これから、2018年3月決算までに完成されるマンションもものすごくたくさんあります。
そのようなマンションも値引きも、今は無理かもしれませんが、今からチェックして、何回か見に行って物件を選定しておくと、完成と決算がギリギリになると値引きできるかもしれません。
2月末から3月上旬が値引きの最終ポイントの時期。でも、
突然、3月に値引してもらえるかとマンション買いに言って、いきなり値引きしてといったら、担当は不信感感じますよね。
さらに、その時点で住宅ローンの審査が通ることが必須です。
本当に欲しい物件は、住宅ローンの事前審査を受けておくと、かなり可能性の高いお客となるので、大幅値引きを引き出せるかもしれません。
もし、本当に、値引きを狙うなら今の時期からの物件選定が一番重要になると思います。
値引きの割合は、一般的に口外してはいけないことになっているので、いくら値引いてくれるかはわかりませんが、ネットを見ていると1割が多く、2割、3割。中には、大昔、4割引いたという記事も出てきました。
でも、冷凍食品っていつも、4割引きとかで売ってるじゃないですか?
4割引きが本来の適正定価かもしれませんよね。
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